Analyse économique des marchés immobiliers : l’inflation sous le radar
Dans tout le Canada, les marchés immobiliers ont dû faire face à des défis incessants en raison de la durée de la pandémie qui a souligné les vulnérabilités du marché et les variations dans la demande en investissements à haut rendement, en particulier dans les bureaux et les commerces.
Chaque trimestre, le Groupe Alfid, spécialisé dans la gestion immobilière, propose un rapport détaillé, soutenu par des indicateurs macro et micro économiques pour vous aider à voir clair sur les marchés de l’immobilier.
Aperçu économique : l’inflation sous le radar
Le produit intérieur brut (PIB) réel s’est accru de 1,3 % au troisième trimestre, porté principalement par les dépenses des ménages et les exportations. Au fur et à mesure que les restrictions liées à la pandémie ont été levées, les ménages et les entreprises au Canada ainsi qu’ailleurs dans le monde ont repris leurs activités normales, ce qui s’est traduit par une augmentation des dépenses des ménages et par une croissance de la demande au chapitre des exportations.
Après avoir progressé de 4,1 % d’une année à l’autre en août, l’Indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 4,4 % en septembre, soit le taux le plus élevé depuis février 2003. Sans l’essence, l’IPC a augmenté de 3,5 % d’une année à l’autre en septembre.
La Banque du Canada a annoncé le 8 septembre dernier qu’elle maintiendrait le taux cible du financement à un jour à sa valeur plancher de ¼ %. Le taux officiel d’escompte demeure à ½ %, et le taux de rémunération des dépôts, à ¼ %. La Banque continue de fournir des indications prospectives exceptionnelles relativement à la trajectoire du taux du financement à un jour. Elle poursuit la phase de réinvestissement, gardant son portefeuille global d’obligations du gouvernement du Canada assez stable.
Le taux de chômage au troisième trimestre de 2021 s’est établi à 5,9 % au Québec et s’est ainsi rapproché des niveaux d’avant la pandémie. Mentionnons qu’au cours des deux années qui ont précédé la crise sanitaire, le taux au Québec se maintenait entre 5,0 % et 5,5 %.
Un retour au centre-ville pour les locataires
Si la quatrième vague en cours a amplifié la volatilité à court terme et ralenti la reprise économique, les occupants ont toutefois moins tendance à délaisser leurs bureaux.
En raison de la forte demande de bureaux aménagés, en particulier dans les marchés carrefours de Toronto et Vancouver depuis cet été, l’espace de sous-location diminue à l’échelle du pays. Ne représentant que 20,5 % de l’espace vacant, la plupart des locaux de qualité qui sont offerts en sous-location font l’objet d’une offre.
Les locataires canadiens espérant une baisse significative de loyer seront probablement déçus en 2021. De telles baisses de prix surviennent à retardement après des changements dans l’économie. C’est sans compter que les rebonds tarifaires sont plus prompts à se faire sentir lorsque la conjoncture reprend du mieux. C’est ce qui arrive actuellement en Asie, où la tendance à la baisse des loyers de bureaux perd de la vigueur.
On constate une diminution appréciable du nombre de personnes qui sont totalement en télétravail. Ce ratio a glissé sous les 50 % (47 %) au troisième trimestre de 2021 pour la première fois depuis le printemps 2020. Réciproquement, la tendance au télétravail partiel est en légère hausse.
De façon générale, le retour au bureau s’effectue lentement, ce qui est d’ailleurs conforme au souhait de la Santé publique. Plusieurs grandes entreprises et sociétés d’État ont en outre annoncé avoir repoussé au début 2022 l’appel au retour au bureau.
Immobilier résidentiel : le locatif plébiscité
Si les critères de sélection des appartements changent peu (balcon, bon système HVAC et qualité de la finition), la hausse des loyers et le désir d’autonomie changent les comportements des locataires. Plus de ménages de la RMR de Montréal (22 % en 2021 contre 18 % en 2020) évoquent la hausse des prix des habitations pour rester locataires. Aussi, lorsqu’interrogés sur leurs intentions de revenir à la location, 13 % des futurs vendeurs répondent « oui » alors qu’ils étaient 18 % à le faire en 2020. Cette baisse est essentiellement attribuable aux 55 ans et plus qui sont beaucoup moins nombreux à envisager de louer après la vente de leur résidence.
Perspectives :
Le gouvernement du Québec recommande encore la poursuite du télétravail, alors que la campagne de réouverture est déclenchée depuis longtemps. Cette recommandation continue de nuire à l’occupation des bureaux dans l’ensemble du Grand Montréal. De nombreux utilisateurs de bureau profitent de ce temps pour planifier leur retour au travail, et même si cela entraînera une hausse de la demande à l’avenir, celle-ci ne compensera pas la tendance actuelle relativement aux données fondamentales des marchés. Nous nous attendons à ce que ces conditions favorables aux locataires persistent jusqu’en 2022.
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L’entreprise en bref : Le Groupe Alfid accompagne ses partenaires privés et publics avec ses services personnalisés d’investissement et sa gestion immobilière 360. Le Groupe Alfid offre une gamme variée de services de gestion d’immeubles de bureaux, d’immeubles à logements multiples, de surfaces commerciales et industrielles allant de l’achat à la vente, en passant par la sécurité et l’entretien. Le Groupe Alfid procède aussi au courtage et conseille ses clients sur les formules d’investissements les plus appropriées. Fort de 390 employés, le Groupe Alfid est bien outillé pour agir auprès d’une grande variété de dossiers dans le domaine de la gestion et de l’immobilier. Alfid gère aujourd’hui plusieurs milliers d’appartements à Montréal et dans sa banlieue ainsi que près de 4 000 000 de pieds carrés de bureaux, locaux commerciaux et industriels.
